Acquistare casa con il Rent-to-Own: guida legale alle formule contrattuali più sicure

di Avv. Alessandro Del Guerra – Founding Partner di DGRS studio legale

Nel contesto attuale del mercato immobiliare, il tradizionale binomio “compromesso e rogito” non è più l’unico modello percorribile per chi desidera acquistare casa. Le difficoltà di accesso al credito, i criteri sempre più selettivi delle banche e la crescente instabilità lavorativa – soprattutto per giovani, liberi professionisti e soggetti con redditi atipici – hanno aumentato l’interesse verso formule alternative che consentano l’acquisto rateale di un immobile in maniera flessibile, ma giuridicamente solida.

Negli ultimi anni si sono quindi fatti strada nuovi strumenti giuridici per l’acquisto immobiliare finalizzati a bilanciare l’esigenza di flessibilità dell’acquirente con le necessarie tutele e garanzie per il venditore; strumenti che sul mercato sono generalmente ricondotti alla nozione del rent-to-own, introdotta per la prima volta nel panorama immobiliare da Ring33. Tra di questi, i principali strumenti, che trovano maggiore riscontro sul mercato, sono il rent-to-buy, il contratto preliminare ad effetti anticipati e la vendita con riserva di proprietà.

Sebbene tutti gli strumenti riconducibili al rent-to-own siano presenti sul mercato da molti (in alcuni casi moltissimi) anni, è solo di recente – a causa delle sopra anticipate contingenze sociali e di mercato – che gli stessi stanno trovando una sempre più rilevante applicazione. Questo spiega perché siano pochi gli operatori professionali specializzati nell’assistere venditore e compratore in queste particolari modalità di vendita immobiliare e ancora meno quelli che hanno un track-record rispettabile. Tra le soluzioni più diffuse e strutturate troviamo tre modelli contrattuali che andremo ad analizzare in questo articolo, investigando caratteristiche, vantaggi e aspetti critici di ciascuno.

1. Rent-to-buy – Art. 23 D.L. 133/2014 (convertito in L. 164/2014)

Il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione, meglio conosciuto come rent-to-buy, introdotto dal legislatore nel 2014, è un contratto misto che unisce due fasi: una fase iniziale di locazione e una successiva in cui l’inquilino può decidere se procedere all’acquisto dell’immobile.

La particolarità di questa formula risiede nel fatto che una parte dei canoni versati nel corso della locazione viene imputata al prezzo di vendita. Il conduttore ha un diritto di acquisto, ma non è obbligato ad esercitarlo.

La legge prevede che il contratto di rent-to-buy deve essere obbligatoriamente trascritto nei Registri Immobiliari, con una validità pari alla durata del contratto (e comunque non superiore a dieci anni): ciò significa che l’acquirente potenziale sarà tutelato anche qualora, successivamente alla stipula del contratto, sull’immobile vengano iscritte ipoteche o trascritti pignoramenti e sequestri, così come nei casi in cui il venditore sia sottoposto a procedure di liquidazione giudiziale. Il contratto deve specificare durata, importo dei canoni, quota dei canoni imputabile a prezzo (che il concedente dovrà restituire in caso di mancato acquisto dell’immobile) e modalità di esercizio del diritto di acquisto. È frequente, inoltre, la previsione di cauzioni o caparre a garanzia del venditore. 

L’inadempimento del conduttore-acquirente dà luogo alla risoluzione in caso di mancato pagamento di un numero minimo di canoni stabilito dalle parti, ma la legge prevede che tale soglia non può essere inferiore a 1/20 del numero complessivo di canoni. Ferme eventuali modalità di restituzione dell’immobile previste nel contratto, il venditore, per il rilascio dell’immobile potrà avvalersi del procedimento di convalida di sfratto stabilito per le locazioni, che ha il pregio di essere più rapido rispetto al procedimento ordinario.

Il rent-to-buy si rivela particolarmente utile nei casi in cui l’acquirente non disponga dei requisiti immediati per ottenere un mutuo, ma desideri iniziare a costruire un percorso verso la proprietà. Al tempo stesso, è uno strumento efficace per valorizzare immobili altrimenti difficili da collocare sul mercato.

2. Contratto preliminare con effetti anticipati

Il contratto preliminare di compravendita con effetti anticipati è una formula contrattuale che ha acquisito un frequente utilizzo nella prassi e che, secondo la ricostruzione offerta dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (Cass. SS.UU., 27 marzo 2008, n. 7390) combina un contratto di comodato e un contratto di mutuo tra di loro collegati. In forza di tale impostazione, il promittente venditore riceverebbe dal promissario acquirente una somma (in un’unica soluzione oppure, coerentemente all’impostazione del rent-to-own, a rate) a titolo di mutuo e, contestualmente, concederebbe al promissario acquirente, a titolo di comodato, la detenzione qualificata dell’immobile.

Allorquando le parti addivengano alla stipula del contratto definitivo, il debito vantato dal promittente venditore nei confronti del promissario acquirente per il denaro mutuato si estingue, compensandosi con il credito derivante dal prezzo di compravendita; parallelamente, il promissario acquirente comodatario, già detentore, acquisisce la proprietà e il possesso dell’immobile e, per tale ragione, si estingue il rapporto di comodato e il conseguente obbligo di restituzione dell’immobile alla scadenza del comodato. Se, invece, le parti non dovessero addivenire alla stipula del definitivo, gli obblighi restitutori diverrebbero attuali e il promittente venditore dovrebbe restituire la somma ricevuta dal promissario acquirente mentre quest’ultimo dovrebbe restituire al promittente venditore la detenzione dell’immobile.

Il contratto preliminare ad effetti anticipati ha poi visto, nella prassi, lo sviluppo di varianti rispetto allo schema classico teorizzato dalla giurisprudenza, nelle quali, ad esempio, al comodato si sostituisce la locazione, con l’effetto che una parte della somma corrisposta dal promissario acquirente al promittente venditore sarà considerata come dazione di mutuo mentre la porzione residua sarà considerata canone di locazione; oppure schemi che prevedono la dazione di una caparra confirmatoria del 20-30% del prezzo da imputare a prezzo abbinata alla corresponsione di canoni di locazione che sono considerati corrispettivi puri della locazione; o ancora schemi alternativi nei quali al contratto di locazione si affianca un contratto di opzione di acquisto.

Quale che sia la modalità con cui viene strutturato il contratto preliminare ad effetti anticipati, anche in questo caso è consigliabile per il promissario acquirente la trascrizione del contratto ai sensi dell’art. 2645-bis c.c., per garantire l’opponibilità ai terzi e una tutela effettiva in caso di eventi pregiudizievoli.

Particolare attenzione deve poi essere posta alla redazione del contratto, che dovrà regolamentare in modo chiaro e dettagliato aspetti come la responsabilità in caso di danni, la disciplina applicabile alla manutenzione ordinaria e straordinaria nonché alla realizzazione di migliorie e addizioni, la ripartizione dei rischi, la disciplina dei pagamenti, delle caparre e delle cauzioni nonché gli eventuali obblighi accessori legati all’utilizzo dell’immobile.  

Infine, qualora le rate versate siano imputate, in tutto o in parte, al prezzo, sarà necessario considerare attentamente le imposte indirette applicabili, sia in fase di registrazione che al momento del rogito definitivo.

Come si nota dalla quantità di varianti generate dalla prassi che accedono a questa tipologia contrattuale, il contratto preliminare ad effetti anticipati rappresenta una soluzione molto più flessibile e immediata rispetto al rent-to-buy, e risulta particolarmente adatta a trattative dirette tra privati o tra acquirente e costruttore.

3. Vendita con riserva di proprietà – Artt. 1523 ss. c.c.

La vendita con riserva di proprietà (anche conosciuta come vendita con patto di riservato dominio) è la formula più solida sotto il profilo delle garanzie per il venditore. In questo modello, l’acquirente entra in possesso dell’immobile e inizia a pagare delle rate, i rischi si trasferiscono subito in capo all’acquirente (ad esempio, in caso di perimento dell’immobile) ma la proprietà rimane in capo al venditore fino al versamento dell’ultima rata pattuita.

Si tratta a tutti gli effetti di una vendita definitiva, subordinata a condizione risolutiva, il che determina che l’atto sia trascritto (con condizione) nei registri immobiliari, con ciò che ne consegue in termini di tutela dell’acquirente da eventuali iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli successive a carico del venditore. La menzione della condizione risolutiva nella trascrizione tutela, invece, il venditore dal rischio che l’acquirente trasferisca a terzi l’immobile prima di aver corrisposto l’ultima rata.

Particolarmente favorevole all’acquirente è la disciplina dell’inadempimento. La legge infatti (art. 1525 c.c.) stabilisce che la risoluzione del contratto può aver luogo soltanto se il compratore si rende inadempiente al pagamento delle rate per oltre 1/8 del prezzo: al di sotto di questo limite, l’acquirente conserva altresì il beneficio del termine relativamente alle rate successive: la clausola è inderogabile dalle parti. In caso di risoluzione per inadempimento del compratore, le parti possono prevedere che le rate pagate siano restituite allo stesso, decurtate di un equo compenso (e fatto salvo il risarcimento del danno), oppure che tutte le rate siano definitivamente trattenute dal venditore a titolo di indennità, nel qual caso, tuttavia, il compratore può sempre chiedere al Giudice che l’indennità sia ridotta, anche se previamente pattuita nel contratto (esattamente come accade per le penali ex art. 1384 c.c.).

La prassi ha poi elaborato una variante alla vendita con riserva di proprietà costituita dalla locazione con clausola di trasferimento automatico della proprietà tale per cui al pagamento dell’ultima rata la proprietà dell’immobile si trasferisce automaticamente all’acquirente. La differenza sostanziale rispetto allo schema classico della vendita con riserva di proprietà è che i rischi di perimento della cosa restano, in questo caso, in capo al venditore (anziché essere immediatamente trasferiti in capo al compratore). Si applica, invece, la medesima disciplina dell’inadempimento prevista per la vendita con riserva di proprietà, giusta richiamo operato dall’articolo 1526, comma 3, c.c..

Per le sue caratteristiche intrinseche, questa soluzione risulta particolarmente indicata in operazioni tra soggetti con un elevato livello di fiducia reciproca, oppure in contesti professionali, come le vendite effettuate da costruttori o società strutturate.

Quale formula scegliere?

Ogni formula ha caratteristiche e finalità diverse. La scelta dipende da obiettivi, struttura della trattativa e livello di rischio accettabile per le parti:

• Il rent-to-buy è ideale per chi desidera una soluzione flessibile, senza mutuo immediato, con possesso anticipato e diritto di acquisto futuro.
• Il preliminare con effetti anticipati è consigliato quando le parti intendono impegnarsi fin da subito ma con maggiore libertà contrattuale.

La vendita con riserva di proprietà offre una maggiore tutela al venditore e un controllo totale sul passaggio della proprietà, pur consentendo al compratore l’utilizzo immediato del bene.

Conclusioni

Le formule di vendita rateale immobiliare sono strumenti legittimi, flessibili e sicuri, a condizione che vengano correttamente strutturati dal punto di vista legale e fiscale.

In un contesto in cui l’accesso al credito non è garantito per tutti, queste soluzioni rappresentano un’opportunità concreta per chi vuole acquistare casa con gradualità e per i venditori che intendono ampliare il proprio mercato.

È però fondamentale affidarsi a professionisti del settore legale e notarile, affinché ogni clausola sia chiara, ogni diritto tutelato e ogni rischio contrattuale ridotto al minimo.Una costante tra le formule analizzate è l’importanza della trascrizione del contratto, quale strumento di tutela per l’acquirente (o promissario tale), rendendo l’accordo opponibile anche in presenza di eventi pregiudizievoli sul bene.